Umowy przydatne w aptece

Czasem wystarczą ustne ustalenia, innym razem wszystko wymaga spisania i potwierdzenia u notariusza. W codziennej pracy podejmujemy decyzje, które – by były zgodne z prawem – muszą mieć odpowiednią formę. Oto krótki przewodnik po umowach.

Użyczenie

To wygodny sposób na zawarcie układu ze znajomymi lub rodziną. Nie wymaga skomplikowanych formalności.

Ta umowa zakłada, że przedmiot jest przekazywany nieodpłatnie. Przedmiotem użyczenia może być rzecz ruchoma lub nieruchomość. To rodzaj umowy często zawieranej między znajomymi (np. może dotyczyć oddania w użytkowanie lokalu lub sprzętu). Zgodnie z art. 710 kodeksu cywilnego użyczający zezwala biorącemu na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy.

Forma i czas

Użyczenie może mieć formę ustną lub pisemną. Nie wymaga potwierdzenia u notariusza. Strony mogą zawrzeć umowę na czas oznaczony lub nieoznaczony.  Przy użyczeniu na czas nieoznaczony kończy się w momencie, gdy rzecz – w granicach celu, w jakim dokonano użyczenia – przestaje być potrzebna biorącemu.

Użyczający może żądać zwrotu w dowolnym terminie, ale w określonych sytuacjach, gdy:

• biorący korzysta z użyczonego przedmiotu w sposób niezgodny z przeznaczeniem;
• biorący samowolnie przekazuje użyczony przedmiot w użytkowanie osobom trzecim;
• użyczający nagle potrzebuje przedmiotu, a nie mógł tego faktu przewidzieć w chwili, gdy zawierał umowę.

Po wygaśnięciu umowy użyczenia biorący powinien zwrócić użyczającemu rzecz w stanie niepogorszonym.

Obowiązki stron

Biorący – jeżeli w umowie nie ma innych zapisów, powinien korzystać z przedmiotu w sposób odpowiadający jego właściwościom lub przeznaczeniu (czyli np. w lokalu aptecznym nie może zamieszkać). Bierze na siebie koszty utrzymania tej rzeczy i nie może jej przekazywać osobom trzecim.

Użyczający – w przypadku, gdy wiedział, że użyczona rzecz ma wady i nie poinformował o tym biorącego, ponosi koszty ewentualnych szkód, jakie wyniknęły z tego powodu. Jeśli biorący mógł zauważyć wady rzeczy, wtedy użyczający nie ponosi odpowiedzialności za szkody.

Darowizna

Może mieć formę zwykłego prezentu lub zostać przekazana w formie aktu notarialnego. Jej realizacja wymaga zgody obu stron.

Darowizna to notarialne, nieodpłatne przekazanie rzeczy lub praw. Zwykle obdarowanym jest ktoś z rodziny lub znajomy, ale może to być także instytucja. Zgodnie z art. 888 kodeksu cywilnego darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego przekazania rzeczy materialnych lub niematerialnych (np. praw autorskich) na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Forma i czas

Formuła zastosowana przy darowiźnie zależy od tego, co jest jej przedmiotem. Drobne rzeczy mogą być komuś podarowane bez żadnych formalności. W przypadku poważniejszych spraw (np. nieruchomości, praw majątkowych) konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy sprawi, że akt darowizny będzie nieważny, chyba że darowizna została już dokonana.

Darczyńca ma możliwość odwołania darowizny w sytuacji, gdy:

• po zawarciu umowy, ale przed przekazaniem przedmiotu obdarowanemu, jego stan majątkowy nagle się pogorszył i wykonanie darowizny obniży jego poziom życia;
• po przekazaniu przedmiotu obdarowanemu, gdy ten wykaże się rażącą niewdzięcznością wobec darczyńcy.

Obowiązki stron

Darczyńca – musi poinformować o wadach podarowanych przedmiotów, inaczej to on poniesie koszty ewentualnych szkód, które wynikną z tego powodu, chyba że obdarowany mógł zauważyć wady rzeczy, wtedy darczyńca nie ponosi odpowiedzialności za szkody.

Obdarowany – jeśli zdecyduje się na przyjęcie darowizny, musi liczyć się z tym, że będzie musiał spełnić warunki, jakie postawi darczyńca przy zawieraniu umowy.

Najem

Umowa najmu nie wymaga spisania. Ważne jednak, by przy jej zawieraniu obie strony jasno sprecyzowały swoje prawa i obowiązki.

Wynajem to jedna z najpopularniejszych umów, większość aptek ma swoje siedziby w wynajętych lokalach. Zgodnie z art. 659 kodeksu cywilnego umową najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przedmiotem umowy najmu mogą być nieruchomości i rzeczy ruchome (z zastrzeżeniem, że nie mogą być to rzeczy, które można zużyć, np. pieniądze).

Forma i czas

Umowa najmu może być zawarta w formie ustnej lub na piśmie. Nie trzeba jej potwierdzać notarialnie. Może zostać zawarta na czas określony lub nieokreślony. Uwaga! Umowę najmu zawartą na okres dłuższy niż 10 lat po tym czasie uznaje się za zawartą na czas nieoznaczony. Jeżeli najemca ma zamiar zawrzeć umowę najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok, powinien zawrzeć ją na piśmie. W innym wypadku będzie ona traktowana jako umowa zawarta na czas nieoznaczony.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania ustalonych w umowie terminów wypowiedzenia, gdy:

• najemca używa lokalu lub przedmiotu w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem lub zapisami umowy;
• najemca zaniedba lokal lub przedmiot w taki sposób, że właściciel może być narażony na jego utratę lub uszkodzenie.

Obowiązki stron

Wynajmujący – jego podstawowym obowiązkiem jest przekazanie najemcy przedmiotu umowy. Przekazanie powinno nastąpić w terminie podanym w umowie. Lokal lub przedmiot powinien być wydany w stanie przydatnym do użytku. Wynajmujący bierze na siebie także koszty utrzymania takiego stanu. W przypadku najmu lokalu to on jest odpowiedzialny za stan wszystkich instalacji. W przypadku sprzętu – ponosi koszty okresowych przeglądów i napraw bieżących.

Najemca zobowiązuje się do używania lokalu zgodnie z umową, a w razie braku takich ustaleń – zgodnie z jego właściwościami lub przeznaczeniem. Tak więc lokal przeznaczony na aptekę może służyć jedynie do tego celu. Najemca powinien dbać o wynajętą rzecz i ponosić koszty drobnych napraw związanych z codziennym użytkowaniem (np. na własny koszt wymienić uszczelkę w kranie).  Po wygaśnięciu umowy najemca jest zobowiązany przekazać właścicielowi lokal lub przedmiot w stanie niepogorszonym.

Opłaty

W zamian za korzystanie z lokalu lub przedmiotu najemca płaci czynsz. Czynsz musi być płacony w terminie ustalonym w umowie. Jeśli strony nie umówiły się w tej sprawie, płatność powinna zostać dokonana z góry, a jej termin zależy od czasu, na jaki została zawarta umowa. Jeśli na krócej niż miesiąc, to czynsz należy zapłacić z góry w całości. Jeśli czas wynajmu jest dłuższy, czynsz trzeba płacić do 10 dnia każdego miesiąca.

Leasing

To dobre wyjście dla osób, które są przedsiębiorcami, ale nie chcą inwestować dużej kwoty, a potrzebują samochodu, sprzętu lub lokalu.

Pozwala na korzystanie z przedmiotu bez konieczności nabywania go. Zgodnie z art. 709 kodeksu cywilnego jedna ze stron umowy (leasingodawca) przekazuje drugiej stronie (leasingobiorcy) prawo do korzystania z przedmiotu. Prawo to przekazywane jest na określony czas i wiąże się z koniecznością dokonywania opłat. Przedmiotem leasingu mogą być wszystkie przedmioty służące celom zarobkowym lub inwestycyjnym – najczęściej są to samochody, maszyny i urządzenia. Coraz częściej w leasing brane są także lokale komercyjne.

Forma i czas

Umowę leasingu strony muszą zawrzeć w formie pisemnej, inaczej jest ona nieważna. Nie ma potrzeby dodatkowego potwierdzania ustaleń u notariusza.

Moment rozpoczęcia i zakończenia leasingu musi być jasno sprecyzowany w umowie. Są jednak sytuacje, w których leasingodawca może zerwać umowę przed terminem. Dzieje się tak, gdy leasingobiorca:

• nie używa sprzętu zgodnie z jego przeznaczeniem lub warunkami umowy;
• nie wykonuje wymaganych napraw lub przeglądów konserwacyjnych;
• nie płaci ustalonych rat.

W umowie leasingowej można zawrzeć zapis, że po jej zakończeniu leasingobiorca stanie się właścicielem przedmiotu.

Obowiązki stron

Leasingodawca – zobowiązany jest do wydania przedmiotu w stanie, w jakim był on w momencie, kiedy go kupował.

Jeśli strony ustaliły, że po zakończeniu umowy leasingobiorca stanie się właścicielem przedmiotu, to przeniesienie własności musi się stać najpóźniej miesiąc po tym fakcie, chyba że strony umówiły się inaczej.

W przypadku, gdy w trakcie trwania leasingu leasingodawca dokona zbycia przedmiotu, to nową stroną umowy leasingowej staje się automatycznie jego nabywca. Sama umowa nadal obowiązuje w niezmienionej formie.

Leasingobiorca – ma obowiązek utrzymywać przedmiot w dobrym stanie, dokonywać napraw i koniecznych konserwacji. Powinien także używać go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i właściwościami lub określony w umowie.

Opłaty

Umowa powinna zawierać harmonogram i wysokość płatności. Leasingobiorca zobowiązany jest płacić raty w wyznaczonych terminach. Każda, nawet jednorazowa, zwłoka w zapłacie może doprowadzić do zerwania umowy. W takiej sytuacji leasingodawca wyznacza dodatkowy termin płatności i ma prawo obarczyć go klauzulą, że w przypadku przekroczenia wypowie umowę bez zachowania ustalonego wcześniej terminu. Takie zawiadomienie musi mieć formę pisemną.

Jeżeli przedmiot umowy zostanie utracony z powodu okoliczności, za które leasingodawca nie ponosi odpowiedzialności, umowa leasingu wygasa. Leasingobiorca ma obowiązek niezwłocznie poinformować o tym leasingodawcę. On może żądać od leasingobiorcy natychmiastowego uregulowania wszystkich niezapłaconych rat, pomniejszonych o uzyskane z tego powodu korzyści.

Anna Żółtowska-Bednarczyk,

prawnik

„Farmacja i Ja”, marzec 2010